대출 상담을 받으면 세 글자짜리 약어가 쏟아집니다. LTV, DTI, DSR. 셋 다 한도를 정하는 기준인데, 무엇을 보고 정하느냐가 다릅니다. 하나는 집을 보고, 하나는 소득을 보고, 하나는 내가 진 빚 전부를 봅니다.

LTV — 집을 보고 정합니다

LTV(주택담보인정비율) = 대출금 ÷ 주택 가격

집값의 몇 %까지 빌려줄지를 정하는 비율입니다. 사람의 소득은 보지 않습니다. 담보의 가치만 봅니다.

LTV 40%에 10억 원짜리 집이면 4억 원까지입니다. 소득이 얼마든 이 선을 넘지 못합니다.

비율은 지역과 주택 보유 상황에 따라 갈립니다. 2025년 10월 16일부터 규제지역 내 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)의 주택담보대출 LTV는 40%로 강화됐습니다. 그전에는 70%였습니다. 규제지역이 아니면 더 높은 비율이 적용되지만, 상품과 금융회사에 따라 다르므로 개별 확인이 필요합니다.

규제지역은 2026년 9월 현재 서울 25개구 전역과 경기 일부입니다. 과천, 광명, 수원(영통·장안·팔달구), 성남(분당·수정·중원구), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등이 포함됩니다.

DTI — 소득으로 갚을 수 있는지 봅니다

DTI(총부채상환비율) = (주담대 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득

LTV가 집을 봤다면 DTI는 사람을 봅니다. 다만 계산에 넣는 범위가 좁습니다. 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 넣지만, 나머지 대출은 이자만 넣습니다.

신용대출 5,000만 원이 있어도 DTI에는 그 이자만 잡힙니다. 원금 상환 부담은 계산에서 빠집니다. 여기에 구멍이 있었고, 그래서 등장한 것이 DSR입니다.

지금 DTI는 사실상 보조 지표입니다. 실제로 한도를 막는 건 대부분 DSR입니다.

DSR — 모든 빚의 원리금을 다 더합니다

DSR(총부채원리금상환비율) = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득

DTI와 딱 한 글자 차이인데 결과는 크게 다릅니다. 원리금입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론까지 전부 원금과 이자를 함께 넣습니다.

규제 비율은 이렇습니다.

• 은행권 40%
• 제2금융권 50%
• 적용 시점: 총 대출액이 1억 원을 초과하는 차주

연소득 6,000만 원인 사람이 은행에서 빌린다면, 모든 대출의 연간 원리금 합계가 2,400만 원(6,000만 × 40%)을 넘을 수 없습니다. 월 200만 원입니다. 여기에 이미 자동차 할부로 월 50만 원이 나가고 있다면, 주택담보대출에 쓸 수 있는 건 월 150만 원어치뿐입니다.

DSR이 강력한 이유가 여기 있습니다. 집을 사려는 사람의 한도가 자동차 할부나 마이너스통장 때문에 줄어듭니다. LTV는 집만 보므로 이런 일이 생기지 않지만, DSR은 사람이 진 빚 전체를 봅니다.

스트레스 DSR — 지금 금리로 계산하지 않습니다

여기서 한 겹이 더 올라갑니다. DSR을 계산할 때 지금 금리가 아니라 가산금리를 얹은 금리로 원리금을 계산합니다. 나중에 금리가 오르면 상환 부담이 커질 것을 미리 반영하는 장치입니다.

계산할 때만 높은 금리를 쓰는 것이지 실제로 그 이자를 내는 건 아닙니다. 대신 한도가 줄어듭니다.

단계별로 올라왔습니다.

3단계부터는 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출이 대상입니다. 다만 신용대출은 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 붙습니다.

2026년 9월 현재 지방은 아직 3단계가 아닙니다. 지방 부동산 경기를 감안해 지방 주택담보대출에는 2단계 금리인 0.75%p를 계속 적용하고 있습니다. 원래 2025년 12월 말까지였는데 두 차례 연장돼, 금융위원회가 2026년 6월 18일 행정지도를 변경하면서 2026년 12월 31일까지 다시 미뤄졌습니다.

실제 한도는 가장 낮은 값이 정합니다

세 지표는 순서대로 적용되는 게 아니라 동시에 걸립니다. LTV로 계산한 금액과 DSR로 계산한 금액 중 더 작은 쪽이 내 한도입니다.

2025년 10월 16일부터는 여기에 절대 상한이 하나 더 붙었습니다. 수도권·규제지역에서 집을 살 때는 주택 가격에 따라 대출 총액 자체가 막힙니다.

소득이 아무리 높고 LTV 여유가 남아도 이 금액을 넘길 수 없습니다. 결국 LTV · DSR · 가격별 상한 세 가지를 각각 계산해서 가장 낮은 숫자가 실제로 받을 수 있는 돈입니다.

DSR에 안 들어가는 대출

모든 빚이 DSR에 잡히는 건 아닙니다. 주거나 생계와 밀접한 대출은 빠집니다.

• 전세자금대출 (전세보증금 담보대출은 제외)
• 분양 주택의 중도금대출
• 서민금융상품 (햇살론, 새희망홀씨 등)
• 300만 원 이하 소액 신용대출
• 주택연금(역모기지론)
• 보험계약대출, 예적금담보대출

다만 전세대출에 한 가지 변화가 생겼습니다. 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 원금은 여전히 들어가지 않고 이자만 잡힙니다. 무주택자의 전세대출과 버팀목 같은 정책 전세대출은 대상이 아닙니다.

이미 전세대출을 쓰고 있던 사람이 같은 집에 계속 살면서 계약을 갱신해 만기를 연장하는 경우에는 DSR을 적용하지 않습니다.

2025년과 2026년, 무엇이 달라졌나

안 바뀐 것부터. DSR 규제 비율은 그대로입니다. 은행 40%, 제2금융권 50%, 총대출 1억 원 초과 시 적용 — 이 뼈대는 유지되고 있습니다. LTV와 DTI의 계산 방식도 바뀌지 않았습니다.

바뀐 건 얹히는 것들입니다.

금융당국은 2026년 가계부채 관리방안에서 DSR 적용 대상을 더 확대하는 방향을 예고했습니다. 전세대출 DSR을 지금보다 넓히는 방안도 검토 대상에 올라 있지만, 2026년 9월 현재 다주택자로의 확대가 확정된 것은 아닙니다.

정리하면

한도가 생각보다 적게 나왔다면 대개 DSR에서 걸린 것입니다. 그리고 DSR을 줄이는 가장 확실한 방법은 소득을 늘리는 게 아니라 이미 있는 다른 대출을 정리하는 것입니다. 자동차 할부 하나가 주택담보대출 수천만 원어치를 밀어낼 수 있습니다.

참고 자료

• 금융위원회 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표
• 금융위원회 — 2026년도 가계부채 관리방안
• 금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 주요 문답
• 대한민국 정책브리핑 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
• 금융위원회 — 2026년 새해부터 달라지는 금융제도
• 금융위원회 — 2단계 스트레스 DSR 9월 1일부터 시행

이 글은 제도를 설명하는 교육용 글이며 특정 대출 상품에 대한 권유가 아닙니다. 대출 규제는 정부 대책에 따라 수시로 바뀌고, 같은 규제라도 지역·주택 보유 수·상품에 따라 적용이 달라집니다. 실제 한도는 금융회사 상담을 통해 확인하세요. (본문 기준일: 2026년 9월 4일)