집을 사려고 대출 상담을 받으면 은행에서 고정금리와 변동금리 가운데 하나를 고르라고 합니다. 2026년 7월에 새로 나간 주택담보대출을 보면, 열 명 중 일곱 명이 변동을 골랐습니다. 이유는 단순합니다. 고정이 더 높기 때문입니다.

그런데 정부는 반대로 가고 있습니다. 정부는 2026년 8월 28일 관계부처 합동 대책에서 은행들이 10년 이상 순수 장기 고정금리 주택담보대출을 내놓도록 유도하겠다고 밝혔고, 금융위원회는 9월 9일 가계부채 점검회의에서 같은 주문을 다시 꺼냈습니다.

금리가 높아서 아무도 안 고르는 상품을 정부가 이제 와서 밀어주는 이유는 금리가 오르기 시작한 시점에 온 나라 주택담보대출이 변동금리로 쏠리고 있기 때문입니다. 그리고 대출받는 사람 입장에서는 한 가지를 더 알아 두셔야 합니다. 매달 나가는 이자는 고정이 더 많지만, 은행이 계산해 주는 대출 한도는 고정이 더 많이 나옵니다. 고정금리가 무엇인지부터 순서대로 풀어보겠습니다.

고정금리란?

주택담보대출 금리는 크게 두 가지입니다.

• 변동금리 — 코픽스 같은 기준값을 따라 대개 6개월마다 금리가 다시 정해집니다. 기준값이 오르면 내 이자도 오르고, 내리면 같이 내립니다.
• 고정금리 — 대출받을 때 정한 금리가 정해진 기간 동안 바뀌지 않습니다.

고정금리는 “금리가 올라도 내 이자는 안 오르게 해 주는 보험”입니다. 보험에 보험료가 있듯이, 고정금리는 그 안심값만큼 금리를 조금 더 얹어서 받습니다. 금리가 크게 오르면 보험이 제 역할을 하고, 금리가 그대로거나 내리면 보험료만 낸 셈이 됩니다.

그런데 은행 창구에서 “고정금리”라고 부르는 상품은 금리가 묶이는 기간에 따라 다시 세 가지로 나뉩니다.

순수 고정 — 대출 첫날부터 만기까지 금리가 한 번도 바뀌지 않는 대출입니다. 한국주택금융공사의 보금자리론이 대표적입니다.

혼합형 — 처음 몇 년만 금리를 고정해 두고, 그 기간이 끝나면 변동금리로 바뀌는 대출입니다.

주기형 — 정해진 주기마다 금리를 다시 매기는 대출입니다. 5년 주기형이면 5년에 한 번씩 그때 금리로 갈아탑니다. 변동금리가 6개월마다 바뀌는 것보다는 훨씬 안정적이지만, 만기까지 고정은 아닙니다.

우리나라 은행에서 “고정금리 주담대”라고 파는 것 대부분이 5년짜리 혼합형이나 주기형입니다. 30년 만기라면 나머지 25년은 금리가 다시 움직인다는 뜻입니다. 이 차이가 뒤에서 정부가 굳이 “장기 고정금리”라고 말하는 이유와, 대출 한도가 달라지는 이유로 이어집니다.

현재 시황

고정금리 비중 31.9%, 12년 5개월 만에 최저

한국은행이 매달 내는 가중평균금리 통계에는 은행이 그달에 새로 내준 주택담보대출 중 고정금리가 얼마나 되는지가 찍힙니다. 이 숫자가 2025년 7월부터 1년 사이에 이렇게 무너졌습니다.

2025년 7월에는 새 주택담보대출 열 건 중 아홉 건 가까이가 고정이었습니다. 그게 2026년 7월에는 세 건으로 줄었습니다. 31.9%는 2014년 2월(31.8%) 이후 12년 5개월 만에 가장 낮은 숫자입니다. 이미 나가 있는 대출까지 다 합친 잔액 기준으로는 아직 62.4%가 고정이지만, 새로 계약하는 사람들은 압도적으로 변동을 고르고 있습니다.

그리고 이 31.9% 안에도 5년 뒤에 금리가 바뀌는 대출이 들어 있습니다. 한국은행은 이 통계에서 “주기형 대출(단, 5년 이상 변동주기)은 고정으로 분류” 한다고 밝히고 있습니다. 앞에서 본 5년 주기형처럼 5년 뒤에 금리가 바뀌는 대출도 여기서는 고정으로 셉니다. 만기까지 금리가 묶이는 대출만 세면 비중은 이보다 더 낮습니다.

고정이 변동보다 0.41%p 높습니다

이렇게 된 이유는 같은 통계에서 찾을 수 있습니다. 가장 먼저 눈에 띄는 건 가격입니다. 한국은행은 주택담보대출 금리를 고정과 변동으로 나눠서도 발표하는데, 2026년 들어 둘의 위치가 뒤집혔습니다.

2026년 3월까지는 고정이 오히려 낮았습니다. 4월에 순서가 뒤집힌 뒤로 차이가 점점 벌어지고 있습니다. 이 0.41%p가 실제로 얼마인지 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 하고 계산해 보면 이렇습니다.

• 변동금리 4.35% → 매달 149만 3천 원
• 고정금리 4.76% → 매달 156만 7천 원

매달 7만 3천 원 차이입니다. 30년을 다 채우면 2,639만 원이 됩니다. 상담 창구에서 이 숫자를 보고 “그럼 변동으로 할게요” 하고 나오는 게 이상한 일이 아닙니다.

여기서 한 가지 짚고 갈 것이 있습니다. 변동금리는 코픽스라는 기준값을 따라 움직이는데, 이 값은 한국은행 기준금리가 올라도 곧바로 따라 오르지 않습니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 오른 뒤에도 8월분 코픽스가 그대로였던 이유는 8월 코픽스 3.18% 동결 에 정리해 두었습니다. 지금 변동금리가 낮아 보이는 데에는 인상분이 아직 다 도착하지 않았다는 사정도 섞여 있습니다.

이제 와서 정부가 고정을 밀어주는 이유

정부가 장기 고정금리 이야기를 꺼낸 건 한 번이 아닙니다. 2026년 들어 이렇게 이어졌습니다.

2025년에는 시키지 않아도 고정을 골랐습니다

앞의 표를 다시 보세요. 2025년 7월에는 고정금리(3.95%)가 변동금리(4.05%)보다 낮았습니다. 금리도 낮고 안전하니 정부가 권하지 않아도 열 명 중 아홉 명이 고정을 골랐습니다. 굳이 밀어줄 이유가 없었던 겁니다.

그런데 2026년 들어 사람들이 변동으로 옮겨가기 시작했고, 4월부터는 고정이 변동보다 높아졌습니다. 하필 금리가 오르기 시작한 시점입니다. 2026년 들어 한국은행이 두 차례 금리를 올려 기준금리가 3.00%가 됐고(기준금리 3% 시대), 미국 연준도 9월에 올리면서 2027년 인하 전망을 지웠습니다(FOMC 금리 인상 3.75~4.00%).

금리가 오를 때 변동에 쏠려 있으면 위험합니다

정부가 걱정하는 건 이겁니다. 지금 사람들이 변동금리를 고르는 이유는 “당장 싸서”인데, 그 선택은 앞으로 금리가 더 오르면 고스란히 부담으로 돌아옵니다. 8월 28일 정부 대책 자료도 같은 이야기를 합니다. 대출금리는 아직 2023~2024년 고금리 때보다 낮지만, 코픽스와 은행이 돈을 빌려오는 금리(은행채)가 크게 올라 “금리 변경 주기에 따라 순차적으로” 대출금리에 반영될 거라고 적었습니다. 변동금리 대출은 금리를 다시 정하는 날(대개 6개월마다)이 올 때마다 이자가 차례로 오른다는 뜻입니다.

온 나라의 새 주택담보대출이 변동금리로 쏠려 있으면, 금리가 오를 때 갚지 못하는 집이 한꺼번에 늘어납니다. 9월 9일 회의에서 신진창 금융위원회 사무처장은 이렇게 말했습니다.

“한국은행의 기준금리 인상과 시중금리 상승 등으로 차주의 상환부담이 커지고 있는 상황에서 (…) 향후 금융권의 고정금리 주담대 취급현황 점검, 은행권의 장기고정금리 주담대 출시 유도 등 가계부채의 질적 구조 개선을 위한 노력을 지속해 나가겠다”

5년짜리 말고 10년 이상

정부가 “고정금리”가 아니라 “순수 장기 고정금리” 라고 콕 집은 데에도 이유가 있습니다. 앞에서 본 것처럼 은행의 고정금리 대부분은 5년짜리 혼합형·주기형입니다. 5년이 지나면 그때 금리로 다시 정해지니, 금리 위험을 5년 뒤로 미룰 뿐입니다. 그래서 8월 28일 대책은 대상을 “은행권 자체 순수 장기(10년 이상) 고정금리 주택담보대출” 로 못 박았습니다. 10년 넘게, 가능하면 만기까지 금리를 묶어주는 상품을 만들라는 뜻입니다.

같은 대책에는 한국주택금융공사의 보금자리론(순수 고정금리) 공급을 늘리는 방안을 2027년에 검토한다는 내용도 들어 있습니다.

아직 정해지지 않은 것

다만 여기서 분명히 해 둘 것이 있습니다. 정부가 밝힌 것은 “유도하겠다”는 방향과 “2026년 하반기(잠정)“라는 시기까지입니다. 대책 자료에는 은행이 상품을 내놓을 수 있도록 “적극적 인센티브”를 주겠다고만 적혀 있고, 그 인센티브가 무엇인지는 2026년 9월 27일 현재 확정되지 않았습니다. 언론에서는 자본규제나 가계대출 총량 관리에서 우대를 주는 방안이 거론되고 있지만, 금융위원회 보도자료에는 그 내용이 들어 있지 않습니다. 확정되면 금융위원회 보도자료로 공개되니 그때 다시 확인하셔야 합니다.

정부가 이미 깔아 둔 장치도 하나 있습니다. 2025년 7월 시행된 3단계 스트레스 DSR은 혼합형·주기형에 대한 가산금리 비율을 올려서 “순수 고정금리 대출의 취급 확대를 유도”하도록 설계됐습니다. 이 장치가 바로 다음 절에서 볼 한도 차이를 만듭니다.

고정금리 추천 대상

고정금리를 보험에 비유했습니다. 보험은 모든 사람에게 필요한 게 아니라 위험이 닥쳤을 때 버티기 어려운 사람에게 필요합니다. 고정금리도 마찬가지입니다.

수도권에서 한도가 모자란 분

이자는 고정이 더 높은데도 한도는 고정이 더 많이 나오는 이유는 한도를 계산하는 방식에 있습니다.

은행이 대출 한도를 정할 때는 지금 금리가 아니라 가산금리를 얹은 금리로 원리금을 계산합니다. 나중에 금리가 오를 것을 미리 반영하는 장치이고, 이걸 스트레스 DSR이라고 합니다.

스트레스 DSR — 대출 한도를 계산할 때만 실제보다 높은 금리를 적용하는 제도입니다. 실제로 그 이자를 내는 건 아니고 한도만 줄어듭니다. 수도권·규제지역 주택담보대출에는 2025년 10월 15일 대책으로 이 가산금리가 1.5%에서 3.0% 로 올랐고, 지방은 이보다 낮게 붙습니다. 자세한 내용은 DSR·LTV·DTI — 세 글자가 내 대출 한도를 정하는 순서 에 있습니다.

여기서 핵심은 이 가산금리가 모든 대출에 똑같이 붙지 않는다는 것입니다. 금리가 오래 묶여 있을수록 “나중에 금리가 오를 위험”이 작으니까, 그만큼 덜 붙입니다. 금융위원회가 정한 비율은 이렇습니다.

맨 아랫줄을 보세요. 금리를 만기의 70% 이상 묶어두면 가산금리가 아예 붙지 않습니다. 30년 만기라면 21년 이상 고정이고, 만기까지 금리가 그대로인 순수 고정도 여기에 들어갑니다.

이게 한도에서 얼마나 차이가 나는지 계산해 보겠습니다. 연소득 6천만 원, 다른 빚 없음, 수도권, 30년 만기 원리금균등, DSR 40% 를 가정했습니다.

변동금리와 만기까지 고정 사이에 7천만 원 넘게 벌어집니다. 대출금리 자체는 만기까지 고정이 제일 높은데도 한도는 제일 많이 나옵니다. 가산금리가 안 붙기 때문입니다. 반면 5년 혼합형은 변동과 550만 원 정도밖에 차이가 나지 않습니다. 같은 “5년 고정”이라도 혼합형과 주기형은 한도에서 이만큼 다릅니다.

여기 쓴 금리는 성격이 다른 값들입니다. 변동과 혼합형·주기형은 2026년 7월 은행 평균(변동 4.35%, 고정 4.76%)이고, 만기까지 고정은 은행 상품의 평균 금리가 아직 없어서 같은 성격의 보금자리론 30년 만기 금리(2026년 9월 1일 적용, 5.20%)를 빌려 왔습니다. 실제 창구에서는 신용등급과 우대금리에 따라 달라지니, 한도가 이런 식으로 벌어진다는 구조만 가져가시면 됩니다. 지방은 가산금리 자체가 낮아서 이 차이가 훨씬 작습니다.

매달 갚는 돈이 빠듯한 분

앞에서 계산한 3억 원 대출로 다시 보겠습니다. 변동금리가 4.35%에서 1%p 올라 5.35%가 되면, 매달 갚는 돈이 149만 3천 원에서 167만 5천 원으로 18만 2천 원 늘어납니다. 고정금리 4.76%로 받았다면 금리가 묶인 동안은 156만 7천 원 그대로이니, 그때부터는 고정보다 매달 10만 8천 원이 더 나갑니다.

지금 가계부에서 매달 18만 원이 더 빠져나가도 버틸 수 있다면 변동금리의 위험을 감당할 수 있습니다. 그게 어렵다면 매달 7만 3천 원을 더 내더라도 금리가 오를 위험을 은행에 넘기는 고정금리를 먼저 따져볼 만합니다. 보험료를 내는 것과 같은 계산입니다.

보금자리론 요건에 맞는 분

은행의 순수 장기 고정 상품은 아직 나오지 않았지만, 만기까지 금리가 묶이는 상품이 하나 있습니다. 한국주택금융공사의 보금자리론입니다.

보금자리론은 따로 정한 한도 상한(최대 3억 6천만 원)이 있어서 앞의 한도 계산이 그대로 적용되지는 않습니다. 대신 요건만 맞으면 정부가 말하는 “만기까지 고정”을 지금 바로 쓸 수 있습니다.

반대로 변동이 나을 수 있는 분

한도가 넉넉하고 매달 상환에 여유가 있다면 계산이 달라집니다. 고정금리를 고르는 건 “금리가 묶이는 기간 동안 변동금리가 평균적으로 0.41%p 넘게 오를 것”에 거는 쪽입니다. 그보다 덜 오르면 고정을 고른 사람이 손해를 보게 됩니다. 몇 년 안에 대출을 갚거나 줄일 계획이 있다면, 금리가 오를 위험에 오래 노출되지 않으니 변동금리도 충분히 선택지가 됩니다.

주의할 점

고정 기간부터 확인하세요

은행 상품설명서에 “고정금리”라고 적혀 있어도 대부분은 5년짜리입니다. 금리가 몇 년 동안 묶이는지, 그 뒤에는 어떤 방식으로 바뀌는지 두 가지를 꼭 확인하세요. 5년 혼합형은 6년째부터 변동금리가 되고, 앞의 계산처럼 한도에서도 이득이 거의 없습니다.

금리가 내려도 고정은 그대로입니다

보험의 반대편입니다. 고정금리로 받은 뒤 금리가 떨어지면 내 금리는 그대로이고, 낮은 금리로 갈아타려면 기존 대출을 갚아야 합니다. 대출받은 날부터 3년 안에 갚으면 중도상환수수료가 붙습니다. 2025년 1월 13일 이후 새로 받은 대출부터는 실제 드는 비용 안에서만 받도록 바뀌어서, 은행 고정금리 주담대의 평균 수수료율이 1.43%에서 0.56%로 내려갔습니다. 3년이 지나면 수수료 없이 갚을 수 있습니다.

나오지 않은 상품을 기다리지 마세요

금융위원회가 말한 건 방향이고, 은행 상품이 어떤 조건으로 나올지는 아직 정해지지 않았습니다. 지금 당장 계약해야 하는 분이라면 나오지 않은 상품을 기다리는 것보다, 보금자리론처럼 이미 있는 장기 고정 상품과 은행 상품을 나란히 놓고 비교하시는 편이 확실합니다.

한도는 DSR 하나로만 정해지지 않습니다

앞의 한도 계산은 DSR만 따진 예시입니다. 실제로는 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지(LTV)도 따로 걸리고, 수도권·규제지역에서는 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 묶여 있습니다. 세 가지 중 가장 작은 금액이 내 한도가 됩니다.

참고 자료

• 한국은행 — 2026년 7월 금융기관 가중평균금리 — 주택담보대출 고정금리 비중 31.9%(신규취급액 기준)와 고정 4.76%·변동 4.35%라는 금리, 그리고 “5년 이상 변동주기의 주기형은 고정으로 분류”한다는 통계 작성 기준이 붙임 자료에 있습니다 (2026년 8월 26일 발표, 7월 수치는 잠정치)
• 한국은행 경제통계시스템(ECOS) — 「1.3.3.4.1 예금은행 고정 및 변동금리대출 비중(신규취급액 기준)」에서 고정금리 비중이 2014년 2월 31.8% 이후 가장 낮다는 것과 잔액 기준 62.4%를, 「1.3.3.2.1 예금은행 대출금리(신규취급액 기준)」에서 2025년 7월 고정 3.95%·변동 4.05%, 2026년 4월 고정 4.34%·변동 4.28%를 확인했습니다 (2026년 9월 27일 조회)
• 정책브리핑 — 비상경제본부 회의 겸 경제관계장관회의 (재정경제부) — 첨부 (별첨2) 「금리 상승기 대비 취약차주 지원방안」(관계부처 합동)에 “은행권 자체 순수 장기(10년 이상) 고정금리 주택담보대출 상품 신규 출시 유도” 문구와 시기(2026년 하반기, 잠정), 인센티브 제공, 보금자리론 순수고정 공급 확대 검토(2027년), 지표·조달금리 상승이 금리 변경 주기에 따라 순차 반영된다는 진단이 있습니다 (2026년 8월 28일)
• 금융위원회 — 2026년 8월 가계대출 동향(잠정) 및 「가계부채 점검회의」 개최 — “은행권의 장기고정금리 주담대 출시 유도”라는 발언 원문과 회의 날짜·참석 기관. 인센티브의 구체적 내용은 이 자료에 들어 있지 않습니다 (2026년 9월 9일 회의, 9월 10일 조간 보도)
• 금융위원회 — 2026년도 가계부채 관리방안 발표 — “가계부채 구조 개선을 위한 장기고정금리로의 전환 유도” 과제를 준비해 발표하겠다는 예고 (2026년 4월 1일)
• 금융위원회 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표 — 혼합형·주기형의 가산금리 적용비율 표(고정기간이 만기의 70% 이상이면 미적용)와 이 비율을 올린 목적이 “순수 고정금리 대출의 취급 확대 유도”라는 설명 (2025년 5월 20일)
• 금융위원회 — 「주택시장 안정화 대책」 마련 — 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 1.5%→3.0% 상향과, 첨부 참고자료의 금리유형별 적용비율(변동 100%·혼합형 80%·주기형 40%) 및 수도권·규제지역 6억 원 한도 (2025년 10월 15일)
• 금융위원회 — 1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료율 인하 — 중도상환수수료는 대출일부터 3년 이내 상환 때만 실비용 안에서 부과할 수 있고, 은행 고정금리 주담대 평균 수수료율이 1.43%에서 0.56%로 내려갔다는 공시 결과 (2025년 1월 10일)
• 한국주택금융공사 — 보금자리론 상품소개 — 연소득 7천만 원 이하·주택가격 6억 원 이하 요건과 최대 3억 6천만 원(생애최초 4억 2천만 원) 한도, 10~50년 만기
• 한국주택금융공사 — 보금자리론 금리안내 — 대출 실행일부터 만기까지 금리가 고정된다는 설명과 만기별 공시금리 (2026년 9월 1일 적용)

이 글은 한국은행 가중평균금리 통계와 재정경제부·금융위원회 보도자료, 한국주택금융공사 공시를 바탕으로 정리했습니다. 월 상환액과 대출 한도는 본문에 적은 조건으로 직접 계산한 값이며 실제 심사 결과와 다를 수 있습니다. 장기 고정금리 상품에 대한 정부 지원 방안은 아직 확정되지 않았으니 실제 적용 전에 원문을 확인하세요. (본문 기준일: 2026년 9월 27일)