2026년 세제개편안에서 세금이 가장 많이 늘어나는 항목은 종합부동산세입니다. 전체 세수 증가분 3조 4,430억 원 가운데 2조 1,815억 원이 여기서 나옵니다.

그런데 8월 발표안과 9월 확정안이 가장 크게 갈린 것도 종부세입니다. 이 글은 9월 1일 국무회의를 통과한 확정안 기준입니다.

세제개편안 전체 그림은 2026 세제개편안, 내 세금은 어떻게 바뀌나 — 한눈에 정리에서 먼저 정리했습니다.

8월 기사를 그대로 믿으면 안 됩니다

입법예고와 부처협의를 거치며 세 가지가 원래대로 돌아갔습니다. 전부 세금을 줄이는 방향입니다.

주의할 점이 하나 더 있습니다. 정부가 배포한 문답자료의 적용사례 일부와 인포그래픽은 8월 원안 기준으로 작성돼 있습니다. 비거주 1주택 기본공제를 9억 원으로 놓고 계산한 표가 그대로 남아 있습니다. 원문을 직접 보실 때 확인이 필요합니다.

종부세는 이렇게 계산됩니다

숫자를 보기 전에 계산 구조를 알아야 합니다. 이번 개편이 이 식의 거의 모든 자리를 건드리기 때문입니다.

종부세액 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 × 세율
          − 재산세 공제액 − 1세대 1주택 세액공제 − 세부담 상한 초과액

기본공제 하나만 보고 “14억으로 올랐으니 세금이 줄겠다”고 판단하면 틀립니다. 공정시장가액비율과 세율이 같이 오르기 때문입니다.

1. 기본공제 — 사는 집은 14억 원

과세기준일은 매년 6월 1일이고, 공시가격 기준입니다.

기본공제를 보기 전에 짚을 것이 있습니다. 과세대상 판정과 기본공제는 별개입니다. 1세대 1주택자는 거주 여부와 관계없이 공시가격 합계가 14억 원을 넘어야 비로소 과세대상이 되고, 그 외(다주택 등)는 합계 9억 원 초과부터입니다(현행 유지). 과세대상이 된 다음에 아래 기본공제를 뺍니다. 그래서 거주하지 않는 1주택이라도 공시가격이 14억 원 이하라면 종부세를 내지 않습니다.

거주하는 1주택은 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원)까지 종부세를 내지 않습니다.

다주택자 공식이 낯설어 보이지만 뜻은 간단합니다. 9억 원 중 4억 원은 무조건 주고, 나머지 5억 원은 거주하는 집이 차지하는 비중만큼만 준다는 것입니다. 정부 예시로는

• 공시가격 10억 원 주택 2채 중 1채에 거주: 4억 + (5억 × 1/2) = 6.5억 원
• 공시가격 10억 원 주택 3채 중 1채에 거주: 4억 + (5억 × 1/3) ≈ 5.7억 원
• 소유한 집 어디에도 거주하지 않음: 4억 원

2. 공정시장가액비율 — 60%에서 70%로

과세표준을 정할 때 곱하는 비율입니다. 이게 오르면 기본공제를 뺀 금액이 그대로 더 커집니다. 개념 자체가 낯설다면 공정시장가액비율 — 공시가격과 세금 사이에 숨은 손잡이를 먼저 보셔도 좋습니다.

3. 세율 — ’주택 수’에서 ’주택 가액’으로

지금은 3주택 이상이면 중과세율을 씁니다. 이 구분을 없애고 가액 기준 하나로 합칩니다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 같은 표를 씁니다.

1·2주택자에게는 사실상 세율 인상입니다. 특히 과세표준 6~12억 원 구간(1.0% → 1.3%)이 가장 많은 사람에게 걸립니다.

3주택 이상 보유자는 2027년까지 현행 중과세율(2.05.0%)을 그대로 적용받고, 612억 원 구간만 1.3%로 오릅니다. 2028년부터 위 표의 ‘모든 주택’ 열로 합쳐집니다.

4. 세액공제 — 보유가 아니라 거주

여기가 양도세 개편과 같은 방향입니다. 보유기간 공제가 거주기간 공제로 바뀌고, 없던 한도가 생깁니다.

한도가 핵심입니다. 지금은 공제율만 곱하면 끝이라 집값이 비쌀수록 공제 금액이 무한정 커졌습니다. 여기에 뚜껑을 씌웁니다.

2027년은 완충 구간입니다. 보유공제와 거주공제 중 큰 쪽을 골라 쓸 수 있어서, 거주하지 않았어도 절반 수준(보유 10년 기준 20%)은 받습니다.

5. 세부담 상한 — 150%가 유지됩니다

올해 보유세(재산세+종부세)가 작년 보유세의 150%를 넘지 못하도록 막는 장치입니다. 원안은 이걸 200%로 올리려 했는데 확정안에서 되돌아갔습니다.

기본공제·공정시장가액비율·세율이 한꺼번에 오르는 상황에서 급격한 증가를 막아주는 브레이크입니다. 개편의 영향을 크게 받는 집일수록 이 상한이 실제로 걸릴 가능성이 높습니다.

6. 납부유예 — 현금이 없는 고령자를 위한 장치

집은 비싼데 소득이 없어 세금 낼 현금이 부족한 경우, 팔거나 물려줄 때까지 납부를 미루는 제도입니다.

여기에 65세 이상 + 10년 이상 거주 + 보유세가 소득의 10% 이상인 경우에는 소득 요건을 따지지 않고 납부유예를 허용합니다. 납세보증보험을 활용하면 보험료를 한도로 이자상당가산액도 깎아줍니다.

그래서 얼마나 달라지나

정부가 내놓은 계산입니다. 거주하는 1세대 1주택(기본공제 14억 원) 기준이라 확정안과 조건이 같습니다. 공시가격 변동은 없다고 가정했습니다.

60세, 10년 거주 — 세액공제율 60% (연령 20% + 거주 40%)

단위: 만 원

50세, 2년 거주 — 세액공제 0% (연령·기간 요건 모두 미달)

위 표는 종부세만 나타낸 것입니다. 실제로 내는 돈은 재산세를 더한 보유세인데, 재산세가 이미 큰 몫을 차지하고 있어 변화가 훨씬 완만하게 느껴집니다. 60세·10년 거주 시가 20억 원 주택을 예로 들면, 종부세는 27.6만 원에서 10.8만 원으로 절반 아래로 떨어지지만 보유세는 370.5만 원에서 353.7만 원으로 4.5% 줄어드는 데 그칩니다. 반대로 시가 70억 원 주택은 보유세가 2,257.1만 원에서 4,615.1만 원으로 두 배가 됩니다.

갈림길은 시가 30억 원과 50억 원 사이입니다

두 표가 같은 이야기를 합니다.

• 시가 30억 원까지는 세금이 줄어듭니다. 기본공제 14억 원 인상 효과가 공정시장가액비율·세율 인상을 이깁니다.
• 시가 50억 원부터는 늘어납니다. 그리고 집값이 오를수록 증가폭이 가파릅니다.

나이나 거주기간에 관계없이 방향은 같습니다. 세액공제를 60% 받는 60세 10년 거주자든, 공제가 없는 50세 2년 거주자든 갈리는 지점은 같은 자리입니다.

참고로 2026년 공동주택 공시가격 기준으로 공시가 15억 원은 상위 2.0%, 20억 원은 상위 1.2%, 35억 원은 상위 0.2%, 50억 원은 상위 0.06% 수준입니다. **세금이 줄어드는 시가 30억 원대가 상위 1.2%, 뚜렷하게 늘어나는 50억 원대가 상위 0.2%**입니다. 손익분기점은 그 사이 어디쯤이고, 세금이 늘어나는 쪽은 전체 공동주택에서 매우 좁은 구간입니다.

위 수치는 정부가 제시한 산출값이며 세부담 상한 적용 여부에 따라 실제 고지세액은 달라질 수 있습니다. 확정안에서 상한이 150%로 유지된 만큼, 증가폭이 큰 구간일수록 상한에 걸려 실제 부담은 표보다 작아질 수 있습니다.

거주하지 않는 1주택이라면

확정안에서 기본공제 12억 원이 유지된 덕에 원안보다는 부담이 훨씬 가볍습니다. 하지만 현행보다 무거워지는 것은 맞습니다. 이유는 기본공제가 아니라 나머지 세 자리입니다.

• 공정시장가액비율 60% → 70%
• 세율 인상(과세표준 6~12억 구간 1.0% → 1.3%)
• 세액공제가 거주 기준으로 바뀌어 2028년부터는 기간별 공제를 받지 못함

거주하지 않는 1주택에서 실제로 크게 작용하는 건 세액공제 전환입니다. 10년을 보유했어도 살지 않았다면 2028년부터 기간별 공제가 사라지고, 연령별 공제만 남습니다.

문답자료에 비거주 1주택 계산 사례가 실려 있지만 기본공제를 9억 원으로 놓은 원안 기준이라 이 글에는 옮기지 않았습니다. 확정안(12억 원)에서는 그보다 부담이 작습니다.

언제부터 적용되나

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 납세의무가 성립하고, 그해 12월에 고지됩니다.

2026년 12월에 나올 고지서는 이번 개편과 무관합니다. 현행 기준으로 계산됩니다.

확인해 둘 것

1. 내 집 공시가격이 14억 원을 넘는가. 넘지 않고 거주 중인 1주택이라면 종부세 대상이 아닙니다.
2. 실제로 거주하고 있는가. 기본공제(14억 vs 12억)와 세액공제가 모두 거주 여부로 갈립니다.
3. 부부 공동명의라면 특례 신청 여부를 다시 따져보세요. 거주 시 특례 신청(14억)과 개별 납부(각 9억, 합 18억)의 유불리가 집값에 따라 달라집니다.
4. 다주택자라면 어느 집에 거주하는지가 공제액을 바꿉니다. 거주주택 가액 비중이 클수록 공제가 커집니다.
5. 65세 이상이고 10년 이상 거주 중이라면 납부유예 요건을 확인하세요.

정리

이번 종부세 개편의 방향은 양도세와 똑같습니다. 직접 사는 집은 지키고, 살지 않는 집과 여러 채는 더 걷는다. 양도세 쪽 변화는 장기보유특별공제가 거주공제로 바뀝니다에서 정리했습니다.

거주하는 1주택자 입장에서 정리하면 이렇습니다. 시가 30억 원 언저리까지는 세금이 줄고, 50억 원을 넘어가면 늘어납니다. 그 사이 어디쯤에 손익분기점이 있고, 정확한 위치는 공시가격·나이·거주기간에 따라 달라집니다.

다만 아직 정부안입니다. 종부세는 정치적으로 가장 민감한 세목이라 국회 심사에서 세율이나 기본공제가 다시 조정될 가능성이 작지 않습니다. 8월 원안이 한 달 만에 세 군데나 되돌아간 것이 그 증거입니다. 연말 국회 처리 결과를 확인한 뒤 판단하시기 바랍니다.

참고 자료

• 재정경제부 — 「2026년 세제개편안」 발표 (2026.8.3.) — 본문의 세율표·세액공제표·계산 사례는 첨부된 문답자료(p.39~47) 기준
• 재정경제부 — 「2026년 세제개편안」 정부안 확정 (2026.9.1.) — 기본공제·세부담 상한 수정사항이 담긴 문서입니다. 8월 자료와 반드시 함께 보세요
• 재정경제부 — 한눈에 보는 정책: 2026년 세제개편안 — 부동산 세제 개편 FAQ 11문항
• 국세청 — 종합부동산세 개요 — 과세기준일·과세대상 등 현행 제도
• 국세청 — 종합부동산세 세율 — 현행 세율 확인
• 국회 의안정보시스템 — 종합부동산세법 개정안의 국회 심사 진행 상황

이 글은 재정경제부의 「2026년 세제개편안」 보도자료(2026.8.3.)와 정부안 확정 보도자료(2026.9.1.)를 바탕으로 정리한 것입니다. 본문의 수치는 국회 통과 전 정부안 기준이며, 정기국회 심사 과정에서 바뀔 수 있습니다. 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 상담을 대신하지 않습니다. 실제 세액은 공시가격·보유 형태·거주기간에 따라 달라지므로, 세무 전문가나 국세청 상담(126)을 통해 본인 상황을 확인하세요. (본문 기준일: 2026년 9월 4일)